Luật sư tư vấn ba cách giải quyết tranh chấp đất đai

1.Tranh chấp đất đai:

Hiểu theo nghĩa rộnglà biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếptrong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.

Theo nghĩa hẹp, tranhchấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ phápluật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.

Trong thực tế, tranhchấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xungquanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó dopháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết cáctranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết).

2. Phân loại tranh chấp đất đai

Trước những năm 1980,Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai: Sở hữu nhà nước,sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân… Do đó ở thời kỳ này tranh chấp đất đai baogồm: Tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử dụng đối với đấtđai. Sau Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu duy nhấtđối với toàn bộ toàn bộ vốn đất đai trong cả nước, do đó các tranh chấp đất đaihiện nay chỉ bao gồm tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất đai. Theo quyđịnh của pháp luật hiện hành có ba loại hình tranh chấp đất đai:

+ Tranh chấp về quyềnsử dụng đất đai.

+ Tranh chấp về tàisản có liên quan đến quyền sử dụng đất.

+ Tranh chấp về quyềnsử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính (xã, huyện, tỉnh).Tuynhiên, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:

– Tranh chấp hợp đồngchuyển đổi quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp nàythường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đấtđai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội dungrất sơ sài, đơn giản.

Vì thế, sau một thờigian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dùvào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổiquyền sử dụng đất.

– Tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp nàyxảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên thựchiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trườnghợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản thỏathuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng.

Nhiều trường hợp nộidung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định cụthể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủtục… đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.

– Tranh chấp hợp đồngcho thuê quyền sử dụng đất:

Việc phát sinh dạng tranhchấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng như:

+ Hết thời hạn thuêđất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê.

+ Không trả tiền thuêđất.

+ Sử dụng đất khôngđúng mục đích khi thuê.

+ Đòi lại đất trướcthời hạn hợp đồng.

– Tranh chấp hợp đồngthế chấp quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp nàythường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng bên vay đãkhông thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.

– Tranh chấp thừa kếquyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp nàythường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau:

+ Người có quyền sửdụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp luật khôngthỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biếtvề các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp.

+ Người sử dụng đấttrước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng di chúc đótrái pháp luật.

– Tranh chấp do lấn,chiếm đất:

Loại tranh chấp nàyxảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có trường hợp trướcđây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho ngườikhác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp.

– Tranh chấp về cảntrở việc thực hiện quyền sử dụng đất:

Loại tranh chấp nàytuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp. Thôngthường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng có vịtrí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã cản trởngười sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho điqua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v.v… do đó dẫn đến tranh chấp.Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực tế như:

– Tranh chấp về việclàm thiệt hại đến việc sử dụng đất.

– Tranh chấp quyền sửdụng đất.

– Tranh chấp tài sảngắn liền với đất.

– Tranh chấp đất trongvụ án ly hôn.

2. Ba cách giải quyết tranh chấp đất đai

Tại khoản 3 Điều 3Luật Đất đai 2013 quy định: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đấtđai".

Tranh chấp đất đai làtranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bêntrong quan hệ đất đai. Tính phức tạp của tranh chấp đất đai không chỉ dừng lạiở khía cạnh tranh chấp dân sự mà còn có thể dẫn đến các vụ án hình sự, gây ảnhhưởng đến trật tự xã hội.

Theo đó, tranh chấpđất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng, bao gồmcả tranh chấp xác định ranh giới giữa các thửa đất. Những tranh chấp về chuyểnnhượng, tặng cho, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không phải là tranhchấp đất đai.

Như vậy, tranh chấpđất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.Dưới đây là 3 cách giải quyết tranh chấp đất đai mà người dân nên nắm rõ.

1. Phải hòa giải tạiUBND xã/phường trước khi nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Tự hòa giải hoặc thôngqua hòa giải ở cơ sở

Khoản 1 Điều 202 LuậtĐất đai 2013 quy định: "Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đaitự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở"

Đây là cách thức giảiquyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc cácbên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.

Bắt buộc hòa giải tạiUBND cấp xã

Khoản 2 Điều 202 LuậtĐất đai 2013 quy định: "Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòagiải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòagiải"

Như vậy, nếu các bêntranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửiđơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải; nếu không hòa giải sẽkhông được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Lưu ý:

Tranh chấp trong việcxác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải (đây là tranhchấp đất đai).

- Tranh chấp khác liênquan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sửdụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợchồng là quyền sử dụng đất,... thì không bắt buộc hòa giải (không phải là tranhchấp đất đai).

Nếu hòa giải thành thìkết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp màpháp luật có cách giải quyết khác nhau (khởi kiện, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnhgiải quyết).

2. Đề nghị UBND cấphuyện, cấp tỉnh giải quyết

Căn cứ khoản 2 Điều203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặckhông có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giảiquyết:

- Nộp đơn yêu cầu giảiquyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình,cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện).

Nếu không đồng ý vớiquyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặckhởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

- Khởi kiện tại Tòa ánnơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

3. Khởi kiện tranhchấp đất đai tại Tòa án nhân dân

Căn cứ khoản 1, 2 Điều203 Luật Đất đai 2013, những tranh sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòaán nhân dân gồm:

- Tranh chấp đất đaimà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tạiĐiều 100 Luật Đất đai.

- Tranh chấp về tàisản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).

- Tranh chấp đất đaimà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờquy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

- Điều kiện khởi kiện

Bộ luật Tố tụng dân sự2015 không có riêng một điều khoản nào quy định về điều kiện khởi kiện. Tuynhiên, căn cứ vào Bộ luật này để được khởi kiện tranh chấp đất đai phải có đủcác điều kiện sau:

+ Người khởi kiện cóquyền khởi kiện.

+ Tranh chấp thuộcthẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.

+ Tranh chấp chưa đượcgiải quyết.

+ Tranh chấp đã đượchòa giải tại UBND cấp xã.

- Thời gian khởi kiệngiải quyết tranh chấp đất đai kéo dài

Căn cứ: Điều 203 Bộluật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy địnhnhư sau:

Thời hạn chuẩn bị xétxử tối đa là 06 tháng, cụ thể:

- Thời hạn chuẩn bịxét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Đối với vụ án cótính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì cóthể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Thời hạn đưa vụ ántranh chấp đất đai ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày cóquyết định đưa vụ án ra xét xử):

- Trong thời hạn 01tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;

- Trường hợp có lý dochính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Như vậy, thời hạn kểtừ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kểthời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều độingũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độcao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năngtư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghềnghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luậtsư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình-Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấnđược rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấnpháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  ĐàiTruyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyềnhình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đàitiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nóiViệt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Phápluật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, BáoVnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sưđược Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòagiả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân,Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thônguy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quantrọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụđại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷLong Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người,Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụán khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự côngbằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lýcho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sưThành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 NguyễnDu, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com